Trong 168 đơn vị hành chính cấp xã của TP.HCM mới, có một cái tên đứng riêng một hạng mục: đặc khu Côn Đảo – đơn vị đặc khu duy nhất của siêu đô thị. Dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050 dành cho Côn Đảo một định hướng rất rõ ràng và cũng rất giới hạn: du lịch cao cấp có kiểm soát. Với nhà đầu tư, đây là một bài toán về sự khan hiếm.
Côn Đảo được định vị thế nào?
Côn Đảo là vùng quản trị phát triển số 10 trong dự thảo, với định hướng gồm:
- Sinh thái, di sản, quốc phòng – an ninh làm nền tảng.
- Phát triển du lịch cao cấp có kiểm soát.
- Mô hình đảo xanh, đảo thông minh.
Điểm mấu chốt nằm ở hai chữ “kiểm soát”. Khác với các cực du lịch đại chúng như Vũng Tàu – Long Hải – Hồ Tràm, Côn Đảo được đặt trong khung bảo tồn nghiêm ngặt: giá trị di sản lịch sử và vai trò quốc phòng – an ninh được ưu tiên trước lợi ích khai thác thương mại.
Vì sao “kiểm soát” lại là từ khóa?
Dự thảo nêu nguyên tắc quản lý xuyên suốt: kiểm soát chặt các khu vực nhạy cảm về sinh thái và quốc phòng, phát triển trong giới hạn sức chứa môi trường, và không hợp thức hóa sai phạm đã bị thanh tra, kiểm toán kết luận. Với một hòn đảo có hệ sinh thái đặc thù và ý nghĩa lịch sử như Côn Đảo, tinh thần này càng được siết chặt.
Hệ quả trực tiếp: nguồn cung bất động sản và dự án du lịch tại Côn Đảo sẽ hữu hạn có chủ đích. Đây không phải nơi để phát triển ồ ạt số lượng phòng lưu trú, mà là nơi hướng tới phân khúc cao cấp, mật độ thấp, giá trị trên mỗi đơn vị cao.
Cơ hội và giới hạn song hành
Về cơ hội, sự khan hiếm có kiểm soát thường tạo ra giá trị bền vững cho phân khúc cao cấp: khi nguồn cung bị giới hạn còn cầu du lịch cao cấp tăng theo đà thu nhập của cả siêu đô thị (GRDP/người hướng tới ≥25.000 USD năm 2035, ≥75.000 USD năm 2045), các sản phẩm nghỉ dưỡng đúng chuẩn có thể duy trì sức hấp dẫn.
Về giới hạn, đây cũng là thị trường rủi ro pháp lý cao nhất. Định hướng “có kiểm soát” nghĩa là nhiều loại hình phát triển sẽ không được phép, và ranh giới giữa “được làm” và “không được làm” rất chặt. Nhà đầu tư thiếu thông tin pháp lý dễ rơi vào các dự án không đủ điều kiện.
Hàm ý đầu tư
Côn Đảo phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, có năng lực tài chính và khẩu vị ưa phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp, chấp nhận thanh khoản thấp để đổi lấy sự khan hiếm. Nguyên tắc bắt buộc: chỉ tham gia các dự án có pháp lý minh bạch, được cấp phép rõ ràng trong khung “du lịch cao cấp có kiểm soát”. Đầu cơ đất đai theo tin đồn tại một đặc khu sinh thái – quốc phòng là rủi ro rất lớn.
Cuối cùng, cần nhấn mạnh: định hướng đặc khu Côn Đảo nằm trong dự thảo quy hoạch đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt chính thức. Cơ chế đặc khu, ranh giới phát triển và các điều kiện đầu tư đều có thể thay đổi khi được thẩm định và thông qua. Nhà đầu tư tuyệt đối không nên xuống tiền dựa trên kỳ vọng về một cơ chế chưa thành hình.
